L'état des lieux est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte. Il a lieu en début et en fin de location afin d'éviter des litiges au départ du locataire. L'état des lieux doit obligatoirement être joint au contrat de location.
Il sert à comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et à déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui sont à la charge du propriétaire ou du locataire. Après la comparaison des deux états des lieux, le propriétaire remet au locataire son dépôt de garantie, après déduction, si nécessaire, des sommes dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable.
Il est nécessaire de conserver l’état des lieux pour plusieurs raisons :
- si le propriétaire refuse de dresser l'état des lieux, il devra prouver que les dégradations ont été causées par le locataire.
- si le locataire refuse d’établir l'état des lieux en début de bail, il sera présumé l'avoir reçu en bon état.
- si aucun état des lieux n'est dressé au début de bail, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.
Quand établir l’état des lieux ?
Vous devez établir deux états des lieux :
- le premier au début de la location : à la remise des clés au locataire.
- le second à la fin de la location: à la restitution des clés au propriétaire.
Dans certains cas, le propriétaire et le locataire peuvent convenir de l'établissement d'un pré-état des lieux indicatif, afin de s'accorder sur les réparations qui incomberont à chacun.
Comment établir l’état des lieux ?
- Le propriétaire (ou le mandataire) et le locataire établissent l'état des lieux en se rendant sur place. Chaque état des lieux doit être établi dans de bonnes conditions.
- L'état des lieux doit être constaté par écrit, sur papier libre ou sur formulaire, signé et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire.
Il doit être détaillé: faites une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, éléments de chauffage, sans craindre d'inscrire les détails sur la nature et l'état du logement et le fonctionnement des équipements. Il est préférable également de relever l’ensemble des compteurs.
Le locataire peut émettre des réserves : - si l'électricité était coupée au moment de l'établissement de l'état des lieux, le locataire a intérêt à émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques.
- il peut demander, dans le courant du premier mois, que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
- si un défaut important n'a pas été inscrit dans l'état des lieux d'entrée, il est conseillé au locataire de le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quelques jours qui suivent son entrée dans les lieux.
Combien coûte un état des lieux?
- lorsqu'il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, il n'occasionne pas de frais.
- lorsque le locataire et le propriétaire sont en désaccord, il est établi par un huissier. Les frais sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.
- lorsque l'une des parties mandate un huissier pour établir un état des lieux alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais sont à la charge de celui qui a mandaté le professionnel.
Que devient le dépôt de garantie?
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie, généralement versé par le locataire au moment de son entrée dans les lieux, dans les deux mois qui suivent la remise des clés.
Le dépôt de garantie, dont le montant est limité à deux mois de loyer, doit être intégralement remboursé au locataire, déduction faite si nécessaire, des sommes justifiées dues par le locataire.
Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?
- le vieillissement normal du logement n'est pas imputable au locataire. Par contre, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les petites réparations (changements des joints des robinets, rebouchage des trous faits dans les murs pour accrocher des éléments, nettoyage des moquettes, peintures ou papiers peints). Il ne doit pas effectuer de transformations ou de travaux importants sans l'autorisation du propriétaire. Il doit remettre le logement dans son état d’origine.
- par contre, les détériorations anormales sont à la charge du locataire (moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, mur détérioré par des trous importants…).
Comment le propriétaire doit-il justifier au locataire les sommes qu'il lui réclame ?
- lorsque les dégradations sont à la charge du locataire, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes réclamées : notamment devis, factures ou bordereaux de prix pour la remise en état.
- le propriétaire est en droit de déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie.
Guide pratique
